Dacă vrei să vinzi un apartament, atunci trebuie să ai actele în regulă pentru această tranzacție. Află în acest articol ce presupune procesul de vânzare al unui apartament, ce documente sunt necesare și ce taxe trebuie plătite.
Navigare rapidă în articol:
1. Ce documente sunt necesare
Dacă vrei să vinzi trebuie să dovedești că ești la zi cu plățile de întreținere, deci ai nevoie de o adeverință de la asociația de locatari. Aceasta are valabilitate 2 saptămâni și trebuie să conțină ștampila asociației de proprietari.
Actul de proprietate
În acest proces ai nevoie de cartea de identitate și de actul de proprietate.
Ca să poți vinde apartamentul, trebuie să realizezi intabularea.
Certificatul fiscal este necesar pentru că el arată că ai plătit impozitele și obligațiile fiscale de plată. Acest certificat se emite de Administrația Financiară a Municipiului și are o valabilitate de 30 de zile de la data eliberării.
Alte documente importante sunt:
- Cadastrul – care presupune măsurători ale apartamentului și date tehnice (asta înseamnă un dosar cu schițe, planuri, acte, memoriu tehnic); prin realizarea acestora apartamentul va avea un număr cadastral
- Intabularea sau înscrierea în Cartea Funciară, la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Aceste documente sunt realizate de un expert de la Agenția Națională de Cadastru. Acesta face documentația cadastrală și apoi o predă proprietarului.
Ca proprietar ai nevoie de o serie de acte sau documente și anume:
- Cartea de identitate
- Copia legalizată a actului de proprietate al apartamentului
- Certificat fiscal pentru intabulare și cadastru, care se primește de la Administrația Finaciară și Direcția de Impozite și Taxe Locale.
Pentru documentația cadastrală trebuie să plătești o sumă de bani pentru expertul autorizat și o taxă fixă la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Suma pentru expert depinde de numărul de camere.
Certificat de performanță energetică
Dacă vrei să vinzi un apartament ai nevoie și de acest certificat de performanță energetică (are o perioadă de valabilitate de 10 ani). Prin el se demonstrează performanța energetică a apartamentului, deci el va fi încadrat într-o clasă anume. Documentul este realizat de un auditor energetic pentru clădiri, care este atestat de Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice.
Pentru acest document sunt necesare:
- Informații despre apartament
- Planul locuinței sau cadastrul
- Detalii despre anul construcției blocului și despre pereții interiori.
Prețul pentru certificat este în funcție de numărul de camere.
Ce este contractul de vânzare-cumpărare?
Contractul de vânzare-cumpărare pentru un apartament este actul prin care tu (ca vânzător) oferi unui cumpărător acel apartament pentru o sumă de bani. Acest contract cuprinde:
- Descrierea apartamentului, adresa, suprafața utilă, numărul de camere
- Numărul cadastral
- Modul de dobândire al apartamentului (acesta poate fi moștenit, cumpărat, donat)
- Prețul apartamentului
- Modalitatea de plată.
Taxe notariale
Notarul public va elibera un document numit Extras de carte funciară pentru vânzarea apartamentului, care ajută la autentificarea actelor și deci va dovedi modificarea dreptului de proprietate. Pentru acest act se plătește o taxă cerută de OCPI.
Ca proprietar ai nevoie de acte precum:
- Cartea de identitate
- O cerere tip la notariat
- Copie de intabulare.
Impozitul la stat pentru tranzacția imobiliară
Acest impozit nu este un impozit pe clădire. Ca proprietar de apartament trebuie să achiți un impozit pe vânzare. Acesta depinde de prețul apartamentului și de numărul de ani cât ai avut acel apartament în proprietate.
Ce înseamnă un antecontract de vânzare-cumpărare?
Acest act se semnează la notar și se referă la procesul de achiziție al apartamentului. Dacă un cumpărător vede apartamentul, îi place și vrea să îl cumpere, atunci tu ca proprietar nu poți să-l dai altcuiva, dacă semnezi un antecontract. Acest act îți oferă siguranță (ca proprietar) că apartamentul tău va fi cumpărat de acel om.
Cumpărătorul va plăti și o sumă de bani – un avans – cu titlu de arvună. Suma aceasta dar și diferența de bani vor fi trecute în antecontract.
Pentru antecontract sunt necesare următoarele acte:
- Cartea de identitate a vânzătorului și cartea de identitate a cumpărătorului
- Actul de proprietate pentru apartament
- Extras de carte funciară pentru informare – acesta este obținut de notar; vânzătorul completează o cerere tip.
2. Evaluarea imobiliară
Evaluarea se face de către un evaluator specializat ANEVAR. Acest raport pentru evaluarea prețului apartamentului este mai complex și durează mai mult.
Verifică prețul cu care un asemenea apartament se vinde pe piață!
Pentru a ști cam la ce sumă este evaluat un apartament, poți intra pe Internet pe site-uri de agenții imobiliare pentru a căuta oferte de imobile similare, spre exemplu la apartamente. Se ține cont de următoarele aspecte:
- Tip de apartament, număr de camere, zonă, orientare, suprafața utilă, preț de vânzare
- Dotările speciale – centrală termică, alarmă, aer condiționat și altele
- Finisaje diferite (medii, bune, superioare).
Se ține cont și de alte plusuri: amenajare, poziționare apartament, etaj, boxă și așa mai departe.
Atenție la diferențe! Se spune că:
- Există diferențe destul de mari (de câteva mii de euro) între un apartament finisat și mobilat recent și unul finisat și mobiliat acum 15-20 de ani
- Există diferențe mari între un apartament construit în anii 80 și unul construit după anii 2000
- Există și alte detalii importante de care trebuie să ții cont la apartamente când faci comparație, pentru evaluare.
Uneori evaluarea vânzătorului este cu mult peste media reală de vânzare a apartamentului (evaluarea făcându-se de un expert ANEVAR).
Modalitățile de evaluare pe piața imobiliară sunt:
- Valoarea de construcție (folosită îndeosebi la case) – cât costă să construiești acel imobil de la zero
- Valoarea de investiție – în cât timp poți recupera investiția dacă închiriezi imobilul
- Prin comparație – asta înseamnă să compari apartamentul cu altul asemănător (ca zonă, număr de camere, orientare, suprafață utilă).
Fiecare apartament are o valoare de piață, deci trebuie comparate prețurile de vânzare.
Pentru a vinde un apartament la prețul corect, trebuie să fii bine informat, să știi ofertele de pe piață la momentul respectiv și să faci o comparație între acestea. În cazul unei case, valoarea de piață poate fi sub costul de costrucție, la un nivel asemănător sau peste costul de construcție. Contează foarte mult raritatea amplasamentului, zona, unicitatea lui. Prin urmare, trebuie ținut cont de toate aspectele și toate detaliile când se face o evaluare.
